北京市房地產估價報告評審標準

    ***條 為提高房地產估價報告（以下簡稱估價報告）質量，促進北京市評估行業(yè)整體業(yè)務水平的提升,保證估價報告評審客觀公平，根據《資產評估法》、《房地產估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）、《房地產估價基本術語標準》（GB/T50899-2013）等法律法規(guī)及標準，結合北京市房地產估價具體情況，制定本標準。

    第二條 凡經北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會（以下簡稱“市住房和城鄉(xiāng)建設委”）備案的房地產估價機構出具的估價報告的評審，皆適用本標準。

    第三條 估價報告的抽查與評審

    1.抽查報告按年度進行，具體由市住房和城鄉(xiāng)建設委與北京房地產估價師和土地估價師與不動產登記代理人協會（以下簡稱“協會”）共同決定；

    2.估價機構同時提供紙質版與 PDF 電子版，提供報告與給委托人的一致；

    3.報告評審專家 2 人及以上，分為初審與復審；必要時設立專家組；

    4.評審專家獨立、客觀、公正、依法按標準評審；

    5.評審過程保密，不接受新聞媒體與關聯當事人訪問；

    6.評審專家對評審過程的客觀性、合法性負責；

    7.評審結果以書面、電訊或公告等方式通知被抽查機構；

    8.評審結果的使用，由市住房和城鄉(xiāng)建設委與協會決定。

    第四條 估價報告評審內容

    1.估價報告的評審內容區(qū)分為合規(guī)性評審與合理性評審兩個方面。

    2.合規(guī)性評審指報告要件考察與合法、合規(guī)情況的考察。包括報告的外觀、規(guī)格、裝訂質量、報告規(guī)定部分的完整度、附件的規(guī)范與齊全情況，以及估價服務的合法性情況。

    3.合理性評審為報告技術、術語、測算方面的考察。包括報告正文的術語、用詞的規(guī)范性，政策法規(guī)的引用，估價對象的準確性，估價技術路線與估價方法的選擇采用，估價方法運用與測算，參數選擇與因素設定，估價結果的準確合理性等。

    第五條 估價報告評審

    估價報告的合規(guī)性評審，用合規(guī)與不合規(guī)表示，不合規(guī)就是不合格。

    估價報告合理性評審，指按照《房地產估價規(guī)范》規(guī)定進行報告內容審核分析與評價打分。

    估價報告的合理性評審總得分，為各個一般項目的評審得分之和，滿分為 100 分。

    當估價報告有創(chuàng)新特色時，在合法合規(guī)前提下，有創(chuàng)新特色部分可以加分，具體需要經過專門專家會議認可才能成立。

    有創(chuàng)新特色項目的估價報告的合理性評審總得分，按照下列公式換算得出：

    估價報告合理性評審總得分＝（一般項目評審總得分＋創(chuàng)新項目評審總得分）/（100＋創(chuàng)新項目評審總得分）×100

    第六條 被評審的估價報告項目采用問題列舉對應減分方式評審，即從該問題所在評審子項的標準分中減去該問題對應的扣分值。每個評審子項的評審得分，為該評審子項的標準分減去其扣分值之和。該評審子項***高為滿分，***低為零分。

    第七條 估價測算過程的評審按照下列方式確定：

    1.根據估價對象和當地房地產市場狀況，按法規(guī)可以只用一種估價方法估價的，該估價方法測算過程的評審得分即為估價測算過程的評審得分。

    2.根據估價對象和當地房地產市場狀況，應當選用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術平均數作為估價測算過程的評審得

分。

    其中，理論上適用的估價方法應該選用而未選用且未充分說明理由的，該估價方法測算過程的評審得分為零分。

    第八條 鼓勵注冊房地產估價師在合法合規(guī)的前提下，出具有創(chuàng)新、有特色的估價報告，并根據創(chuàng)新或者特色程度給予 1-30 分的加分。創(chuàng)新或者特色很突出的，加 20～30 分；

較突出的，加 10～20 分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加 1～10分。

    給予估價報告創(chuàng)新或者特色加分的，應當由評審專家采用書面形式指出估價報告中的創(chuàng)新或者特色之處。創(chuàng)新特色報告需要經過專家委員會專門討論認定。

    第九條 對于合規(guī)性評審過程中發(fā)現有不合格內容的估價報告，可以酌情進行合理性評審。評審時盡量指出估價報告存在的問題，以便房地產估價機構和注冊房地產估價師了解估價報告存在的問題，總結經驗教訓，提高此后估價報告質量。

    在進行合理性評審中，不合格分項內容所在的評審子項的評審得分為零分。有不合格內容的估價報告為不合格等級，其他子項目得分不參加評審結果分等。

    第十條 估價報告重要組成內容缺失的不合規(guī)

    （一）估價報告組成包含下列內容，缺少下列之一的，估價報告為不合規(guī)：

    1.封面；

    2.致委托估價人函；

    3.目錄；

    4.估價師聲明；

    5.估價假設和***條件；

    6.估價結果報告；

    7.估價技術報告；

    8.附件；

    注：估價技術報告單列的除外。

    （二）估價結果報告分項有下列內容，缺少下列之一的，估價報告為不合規(guī)：

    1.估價委托人；

    2.房地產估價機構；

    3.估價目的；

    4.估價對象；

    5.價值時點；

    6.價值類型；

    7.估價原則；

    8.估價依據；

    9.估價方法；

    10.估價結果；

    11.注冊房地產估價師或估價人員；

    12.實地查勘期；

    13.估價作業(yè)期。

    （三）估價技術報告分項有下列內容，缺少下列之一的，估價報告為不合規(guī)：

    1.估價對象描述與分析；

    2.市場背景描述與分析；

    3.估價對象***高***佳利用分析；

    4.估價方法適用性分析；

    5.估價測算過程；

    6.估價結果確定。

    注：特定估價目的的估價報告缺少應當具有的獨特組成要素或者缺少應當予以描述、分析的獨特內容的，估價報告為不合規(guī)。

    第十一條 估價報告有重大問題的不合規(guī)

    估價報告有下列情形之一的，估價報告為不合規(guī)：

    1.致估價委托人函上無房地產估價機構蓋章；

    2.法定估價報告無兩名以上房地產估價師簽字；

    3.估價報告出具日期（以及致估價委托人函上的落款日期）不在房地產估價機構的資質有效期內；主管部門認可延期的除外；

    4.隨意編造對估價結果有直接影響的估價假設；

    5.估價目的未對應其經濟行為，表述錯誤；

    6.估價對象界定錯誤，界定不清，或者虛構估價對象；

    7.價值時點錯誤，與估價目的不適應或者與有關規(guī)定不同且未充分說明理由；

    8.價值類型選擇或者價值內涵、定義表述有嚴重錯誤；

    9.估價依據嚴重錯誤，或者濫列、亂列估價依據情況嚴重；

    10.估價方法選用錯誤，或者估價技術路線（估價思路）嚴重錯誤；

    11.估價方法運用嚴重錯誤，包括計算公式選用、測算過程、計算結果嚴重錯誤；

    12.虛構、編造估價基本數據、重要參數或者可比實例；

    13.估價報告中的重要內容前后矛盾或者不一致，包括致估價委托人函、估價結果報告、估價技術報告中的估價結果不一致，估價結果報告、估價技術報告中估價方法選用不

一致。

    第十二條 其他不合規(guī)情形

    估價報告例行評審可以不審查是否存在下列情形，但在評審中發(fā)現存在下列情形之一的，估價報告認定為不合規(guī)：

     1.房地產估價機構或者注冊房地產估價師與估價委托人或者相關當事人有利害關系，或者與估價對象有利益關系；

     2.被評審的估價報告與出具給委托人的估價報告內容不一致；

    第十三條 估價報告評審結論由合規(guī)性評審意見與合理性評審得分組成。

    評審結論應當綜合合規(guī)性評審與合理性評審，說明估價報告是否合格，并指出估價報告存在的主要問題。估價報告的合理性評審總得分不足 60 分的，為評審不合格。

    評審合格報告中，90 分（含）以上為一等報告；80-89分為二等報告；70-79 分為三等報告；60-69 分為四等報告；60 分以下及不合規(guī)報告為五等報告。

    第十四條 當估價項目區(qū)分有整體報告、分戶報告時，評審分戶報告時應該連同報審整體報告；無整體報告的，扣減合理性評分 20 分。

    單獨技術指引的估價報告，應該按照《房地產估價規(guī)范》要求編寫，可以結合技術指引針對性評審。

    對非鑒證估價報告進行評審，參照本標準執(zhí)行。

    第十五條 本標準由北京房地產估價師和土地估價師與土地登記代理人協會負責解釋。

    第十六條 本標準自發(fā)布之日起施行。2008 年發(fā)布的《估價報告質量評定管理辦法》（北估秘[2008]017 號）作廢。